Как переживает кризис Москва-Сити
Как переживает кризис Москва-Сити


— Как переживает кризис Москва-Сити?

— В Сити, как везде на рынке, кризис переживается по-разному. Здания, построенные до кризиса и успевшие заполниться арендаторами, находятся в относительно комфортной ситуации. Те, кто вводился в эксплуатацию во второй половине прошлого года или в этом году, испытывают максимальное давление.

Доля вакантных площадей в Сити находится на уровне 40% (в первую очередь, из-за вновь построенных объектов). Из-за того что сегодня в стадии согласования находятся несколько крупных сделок, площади в данных объектах на рынке не экспонируются, показатель доли вакантных площадей снизился до 30%.

 

— Какой уровень вакансии и ротации арендаторов?

— На сегодняшний день на территории ММДЦ в эксплуатацию введено 11 объектов, суммарная офисная площадь которых составляет около 857 000 кв.м. Из них 738 000 кв.м соответствуют классу А и 119 000 кв.м – классу В+. Стоит отметить, что объем предложения офисов класса А в рамках проекта составляет порядка 20% от общего объема предложения офисов данного класса в Москве.

В активной стадии строительства сегодня находится 2 офисных здания — IQ-квартал и «Федерация Восток», ввод в эксплуатацию которых планируется в 2015–2016 гг. На 17-18 участке ведутся работы по строительству Renaissance Moscow Towers, но пока неизвестна дата окончания и ввода в эксплуатацию.

При этом сегодняшний рынок офисной недвижимости характеризуется как «рынок арендатора», когда компаниям доступны офисные площади практически в любом деловом районе Москвы, а собственники предлагают максимально привлекательные ставки аренды. Более половины офисных площадей в деловом районе ММДЦ «Москва-Сити» сегодня занято российскими компаниями. Присутствие иностранных арендаторов и покупателей является в этом деловом кластере одним из наиболее значительных в Москве.

 

— Как изменились цены?

— Цены снизились. Начиная с 2012 г. арендные ставки в ММДЦ «Москва-Сити» падают.

Если накануне кризиса 2008-2009 годов в 2007 году средняя арендная ставка в «Москва-Сити» за квадратный метр в год могла достигать 980 долларов США, то к 2009 году показатель провалился до 650 долларов. После этого планка вновь несколько поднялась. В 2011 году цена годовой аренды квадратного метра достигла 907 долларов. Сейчас же расценки стремятся к минимуму.

В целом, с начала кризиса они уменьшились на 30-40%. Это значительно! Так как здания высотные, ставки аренды по-прежнему зависят от выбранного этажа – чем выше, тем дороже. Многие собственники стали предлагать аренду в рублях, что раньше было невозможно.

Средние базовые цены – 25-30 тысяч рублей (плюс ОРЕХ и НДС) за помещения «под отделку». Отдельные собственники, которые приобретали блоки в таких комплексах, как «Империя» или «Город столиц», могут предлагать и более низкие ставки. Средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная на основе запрашиваемых ставок аренды, номинированных в долларах США, во введенных в эксплуатацию офисных зданиях ММДЦ «Москва-Сити» составляет $500 за кв. м в год (triple net).

 

— Почему нет «средней температуры по больнице» и цены в небоскребах Сити так разнятся?

— Столь широкий диапазон объясняется различием в структуре предложения, а именно в качестве объектов, состоянии предлагаемых помещений (с отделкой или под отделку) Есть взаимосвязь и с этажностью. Например, ставки аренды на отдельные офисные блоки в башне «Федерация» могут превышать значения аналогичных показателей в других зданиях делового района на 20–30%. Рублевые ставки аренды в среднем составляют 25 860 руб. за кв. м в год (triple net).

Стоит отметить, что в настоящее время, когда большая часть собственников офисных зданий столицы готова идти на уступки и предлагать рублевую ставку аренды, фиксацию курса валют, а также введение валютного коридора, в ММДЦ «Москва-Сити» только единичные объекты предлагаются по ставкам аренды, не привязанным к российским рублям. Так, в общем объеме доступных для аренды в ММДЦ офисов, доля номинированных в иностранной валюте площадей составляет 11%.

 

— Какие у Сити самые слабые и самые сильные стороны, как у градообразующего объекта Москвы?

— Слабые места Сити – транспортная доступность и парковка. Ситуация улучшается, но до «идеала» еще далеко. По решению правительства Москвы, парковка на прилегающих улицах «Москва-Сити» стала платной с 1 июня 2014 г. Зона платной парковки включает 14 прилегающих к деловому району улиц.

При этом на территории ММДЦ действует прогрессивная тарифная система: стоимость первых двух часов парковки составляет 80 руб./час, а с третьего часа стоимость увеличивается до 130 руб./час. Для сравнения, в остальных зонах действия платной парковки, расположенных на территории между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, тариф составляет 40 руб./час. В будущем на территории комплекса планируется создать сервис «парковочный брокер». По идее, он должен облегчить процесс поиска свободных парковочных мест и уменьшить загрузку на прилегающих улицах.Сильная сторона — это созданная имиджевая составляющая. Бизнес квартал как магнит, который притягивает к себе потенциальных крупных арендаторов и людей, которые заинтересованы в имидже своего бизнеса. Кроме того, безусловно, положительными сторонами являются отлично развитая инфраструктура Сити (наличие точек питания, отдыха и развлечений на любой вкус, отделений банков и т.д.), а также качество и продуманность самих зданий (особенно тех, что построены недавно).

Транспортный вопрос является одним из основных для арендаторов и гостей делового района. Ежедневно большая часть сотрудников расположенных здесь офисов компаний приезжают на работу на личном автотранспорте, однако не все имеют возможность парковать автомобиль на подземной парковке офисного здания.

Сегодня на территории ММДЦ количество парковочных мест составляет около 11 000, однако к моменту, когда все объекты буду введены в эксплуатацию, их количество должно превысить 20 тыс.

Система общественного транспорта «Москва-Сити» включает в себя линии московского метрополитена и сообщение пригородных поездов. На территории делового комплекса функционируют 3 станции метро («Международная», «Выставочная» и «Деловой Центр»), которые ежедневно обслуживают около 42 000 человек, и станция пригородных поездов «Тестовская». По планам правительства Москвы по развитию столичного транспорта, в 2015 г. на территории делового района появится Транспортный терминал, который будет включать выходы из метро в подземную часть терминального комплекса, Малое кольцо железной дороги (МКЖД), Скоростную Транспортную Систему (СТС), соединяющую ММДЦ «Москва-Сити» с аэропортами «Внуково» и «Шереметьево». Для пассажиров планируется построить пешеходный мост над Красногвардейским проездом, соединяющим Транспортный Терминал с СТС. В Транспортный терминал будет заведен городской надземный транспорт, использующий ТТК и Пресненскую набережную. Запланировано также строительство тоннелей Калининско-Солнцевской линии Московского метрополитена в подземной части Транспортного терминала.

 

— Как вы думаете, стали ли апартаменты в Сити достойной альтернативой жилью?

— Апартаменты в Сити давно стали альтернативой жилью, и многим людям, даже не работающим здесь, нравиться такой формат: недвижимость в центре города с хорошими высокими видовыми характеристиками, с хорошей транспортной доступностью, торговой составляющей. Такое жилье не так просто сейчас купить в городе.

 

— Какова стоимость апартаментов на данный момент?

— В целом долларовые цены на апартаменты снизились от 20 до 40% в зависимости от проекта. Почти все проекты перешли с долларового ценообразования на рублевое, за исключением пары проектов с очень небольшим остатком первичного предложения. Рублевые цены наоборот выросли, в среднем на 25% с начала 2014 г.

Минимальная стоимость составляет от 300 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от этажа, от наличия отделки.

Например, в IQ-квартале минимальная стоимость квадратного метра — 350-380 тысяч рублей за «квадрат», максимальная — 500-600 тысяч на самом высоком этаже с хорошими видовыми характеристиками. В долларовом соотношении цены тоже изменились – сейчас цена в американской валюте близка к 5 тысяч долларов за квадратный метр, а была 8 тысяч за квадратный метр.